Vender imóvel em Portugal

última actualização: fevereiro 2022

Esta secção destina-se a fornecer informação útil e, na medida do possível, actualizada sobre o processo de venda de propriedades em Portugal.

• Escolha de Agente
• Apresentando a sua casa para venda
• Os documentos necessários
• O processo de venda
• Custos de venda

Escolha de Agente

Sugerimos-lhe que escolha uma agência ou um agente:

• com quem se sente confortável e que está realmente entusiasmado em vender a sua casa a potenciais compradores. Certifique-se de que o agente que lista o seu imóvel é o mesmo agente que irá mostrar o seu imóvel. Evitar agentes que apenas listam imóveis. Dir-lhe-ão tudo para que assine o contrato e nunca mais os verá uma vez assinado.
• que fornece avaliações realistas baseadas na perícia local e no conhecimento dos preços de venda na sua área. Por razões óbvias, deve ser cauteloso quanto às avaliações de agentes que são pagos por cada imóvel listado e das agências que empregam agentes dedicados só à listagem de imóveis.
• que percebe que a importância da qualidade das fotografias seleccionadas, descrições exactas e correctas e vídeos desempenham um papel vital na diferenciação da sua propriedade em relação a outras. Ganhar a atenção do comprador certo é metade da batalha ganha. As primeiras impressões contam e frequentemente as propriedades são desqualificadas devido à má apresentação por parte do agente.
• que o aconselha sobre a melhor forma de apresentar o seu imóvel, com fotografias bem escolhidas e também uma atenção especial à apresentação da sua casa.
• investe numa boa política de marketing para atrair o tipo certo de comprador desde o início.
• que selecciona cuidadosamente os compradores antes mesmo de chegarem a sua casa. Um agente que evita desperdiçar o seu tempo valioso e o do comprador ao não mostrar a sua propriedade a todos os tipos de compradores não compatíveis.
• que comunica regularmente e fornece feedback após as visitas. Os relatórios de visita são inestimáveis para o ajudar a gerir as suas expectativas e para o ajudar a apresentar melhor a sua casa.
• que o acompanhará ao longo de todo o processo de venda. Um bom agente assegurará que tudo está a postos para lhe garantir uma proposta, mas também compreende que a venda não está completa até o dinheiro estar na sua conta bancária.

Aconselhamos vivamente a não registar o seu imóvel em demasiadas agências. Os compradores estrangeiros estão habituados a ver propriedades vendidas exclusivamente com um agente, caso contrário dá a impressão de que está desesperado por vender.

Na SeaToSky Homes temos o prazer de lhe fornecer recomendações dos nossos clientes, caso deseje verificar a credibilidade dos nossos compromissos.

A apresentação da sua casa conta

As primeiras impressões contam, e nada poderia ser mais verdadeiro quando se trata de apresentar o seu imóvel para venda. A sua propriedade é uma das muitas a visitar, por isso é crucial que seja destacada. Quanto mais atraente for o seu imóvel, tanto mais optimizará o seu preço.

Isto significa manter a sua propriedade limpa e arrumada. Livrar-se de tudo o que possa obstruir a vista para melhorar o espaço.

Prestar especial atenção às pequenas coisas irritantes, tais como uma torneira com fugas ou um azulejo rachado. Uma propriedade que parece bem cuidada é melhor valorizada do que uma que é negligenciada.

Nem todos têm o mesmo gosto em decoração. Escolha um estilo bastante neutro quando quiser vender a sua casa. É melhor remover quaisquer fotografias de família e outros artigos pessoais. Os potenciais clientes precisam de se projectar dentro de casa, o que pode ser dificultado se demasiadas distracções os recordarem que já lá vivem estranhos.

No Algarve, a maioria dos clientes está à procura de uma propriedade que se abra ao ar livre para tirar o máximo partido do sol. Certifique-se de que as suas persianas estão levantadas, as portas do pátio estão abertas e certifique-se de que a piscina e o mobiliário exterior estão arrumados de forma a que os compradores possam ansiar por um estilo de vida ao ar livre.

Os documentos necessários

Para vender o seu imóvel, terá de apresentar os seguintes documentos:

1. Emitido pela sua Câmara Municipal, necessitará um dos seguintes documentos:
• Alvará de Licença
• Licença de Utilização ou Construção
• Certidão antes 7/8/1951

Estes documentos provam que o imóvel é legalmente certificado para 1) a sua utilização actual (residencial ou comercial) ou 2) a sua licença de construção se o imóvel for construído. Se o imóvel foi construído antes de 7 de Agosto de 1951 e não foi substancialmente alterado desde 1951, será exigido o Certificado pré-1951 em vez da Licença de Habitação.

2. Emitido pelo Ministério das Finanças:
• Caderneta Predial

Este documento prova que o imóvel está registado no Departamento de Finanças, descreve o imóvel, identifica o proprietário e indica se existem quaisquer dívidas registadas contra o imóvel. Este documento não deve ter mais de 6 meses de idade.

3. Emitido pela Conservatória do Registo Predial:
• O certificado de registo da sua propriedade (o cadastro), Certidão de Teor ou Certidão Permanente ou Certidão de Registo Predial

Este documento descreve a propriedade, a sua história jurídica, e mostra todas as hipotecas e direitos registados. Este documento não deve ter mais de 6 meses de idade.

4. Certificado de Classificação de Energia

Este documento descreve a eficiência energética do bem. O certificado só pode ser fornecido por peritos da ADENE e tem uma validade de 10 anos. Uma vez escolhido o seu técnico, ele virá à sua propriedade para a avaliação. Terá de ver todos os documentos relativos a esse bem antes de emitir o certificado. Para encontrar um técnico na sua área, contate-nos ou visite sitio web da ADENE.

5. Os imóveis construídos ou renovados após 2004 necessitarão de uma Ficha Tecnica de Habitacão

Este documento descreve os métodos e materiais de construção utilizados no projecto de construção ou renovação e permanece em vigor em caso de mudança de propriedade.

6. Propriedades detidas em nome de uma empresa ou comunidade empresarial necessitarão do seu Certidão Permanente

Este documento identifica o proprietário e está disponível online.

7. Documentos de identidade do proprietário
• Cartão de Cidadão, ou
• passeporte e numero de contribuinte (NIF)

O processo de venda

Os passos seguintes são um guia do que acontece depois de ter acordado um preço para a venda do seu imóvel:

1. Se ainda não escolheu o seu advogado, agora é a altura de o fazer. As despesas são normalmente cerca de 1% do preço de compra do imóvel. Muitos vendedores dão ao seu solicitador uma procuração assinada dando-lhes autoridade para agirem em seu nome e finalizarem a venda. Isto é facilmente feito no cartório e é recomendado se não tiver tempo para assinar pessoalmente e tratar da parte administrativa do processo.

2. O advogado do comprador analisa todos os documentos relacionados com o imóvel e elabora um Contrato Promessa de Compra e Venda. O contrato descreve o imóvel, identifica os proprietários e compradores, descreve os termos da compra e o prazo para a conclusão da venda (geralmente dentro do prazo de 6 meses).

3. O vendedor e o seu advogado examinam o contrato e validam o seu conteúdo.

4. O comprador e o vendedor (ou os seus representantes legais) assinam o contrato e neste momento o comprador paga um sinal de 10% do preço de compra ao vendedor. De acordo com a lei portuguesa, após a assinatura do contrato, se o comprador decidir renegar o contrato, o comprador perderá a totalidade do sinal já pago. Se, no entanto, for o vendedor a desistir da venda do imóvel, então o vendedor terá de pagar o dobro do montante do sinal ao comprador.

5. Uma vez acordados os termos do compromisso de venda, o comprador e o vendedor (ou os seus representantes legais) fazem perante um notário Escritura Pública de Compra e Venda que é a escritura final de venda. O comprador paga o montante restante ao vendedor e o vendedor entrega as chaves do imóvel. O imóvel é então registado no Registo Predial em nome do novo proprietário e o processo é concluído.

Custos de venda

O comprador paga a maior parte dos custos envolvidos na transferência de propriedade, incluindo as despesas de notário.

O vendedor é responsável pelos custos de produção dos documentos necessários e possivelmente pelo imposto de mais-valias sobre qualquer lucro realizado na venda.