Comprar imóvel em Portugal

última actualização: abril 2023

Esta secção destina-se a fornecer informação útil e, na medida do possível, actualizada sobre o processo e requisitos de compra de propriedade em Portugal.

• Escolha de um Agente
• O procedimento para a compra de um imóvel
• Custos de compra
• Documentos relacionados com o imóvel

Escolha de um Agente

Ao comprar um imóvel, sugerimos que procure um agente que:

• ajuda-o a esclarecer o que procura e mostra-lhe propriedades que correspondem às suas necessidades. Um agente que evita desperdiçar o seu tempo valioso e o do vendedor. Cuidado especialmente com agentes que prometem poder mostrar-lhe qualquer propriedade no Algarve.
• comunica claramente, de forma atempada e, mais importante ainda, fornece-lhe informações honestas sobre as propriedades em que está interessado.
• não o obriga a tomar uma decisão de que se possa arrepender mais tarde. Para a maioria das pessoas, comprar um imóvel é uma decisão grande e muitas vezes stressante.
• acompanha-o ao longo de todo o processo de compra. Um agente decente certificar-se-á de que tudo está pronto para que a sua proposta seja aceite, mas também se apercebe de que o seu trabalho só estará completo quando estiver instalado na sua nova casa.

Procedimento para a compra de um imóvel

Os passos seguintes são uma indicação do que tipicamente acontece depois de ter acordado um preço para a sua nova casa:

1. Se ainda não escolheu um advogado, agora é a altura de o fazer. Os honorários do advogado são normalmente cerca de 1% do preço de compra do imóvel. Muitos compradores dão ao seu advogado uma procuração assinada que lhes dá autoridade para agir em nome do comprador e concluir a venda. Isto é facilmente feito no notário e é recomendado se não tiver tempo para assinar pessoalmente e lidar com a parte burocrática do processo.

2. O advogado do comprador analisa todos os documentos relacionados com o imóvel e elabora um Contrato Promessa de Compra e Venda. O contrato descreve o imóvel, identifica os proprietários e compradores, descreve os termos da compra e o prazo para a conclusão da venda (normalmente dentro do prazo de 6 meses).

3. O vendedor e o seu advogado revêem o acordo de venda e acordam os termos.

4. O comprador e o vendedor (ou os seus representantes legais) assinam o contrato (geralmente perante um notário) e neste momento o comprador paga um sinal de 10% (normalmente) do preço de compra ao vendedor.

   Uma vez assinado, de acordo com a lei portuguesa, se o comprador decidir rescindir o contrato, então o comprador perderá todo o sinal já pago. Se, no entanto, for o vendedor a desistir da venda do imóvel, então o vendedor terá de pagar o dobro do montante do sinal ao comprador.

5. Uma vez concluído as condições do contrato promessa, o comprador e o vendedor (ou os seus representantes legais) reúnem-se perante um notário para o processo de Escritura Publica de compra e venda. O comprador paga o montante restante ao vendedor e o vendedor entrega as chaves do imóvel. A propriedade é então registada no Registo Predial em nome do novo proprietário e o processo é concluído.

Custos de compra

Os seguintes custos são pagos pelo comprador ao adquirir o imóvel. Os preços variam dependendo do preço de compra e do tipo de propriedade, e se a propriedade será a casa principal ou secundária em Portugal.

1. IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões)

   O imposto é calculado com base no preço de compra ou no valor patrimonial do imóvel, consoante o que for mais elevado. É calculado de acordo com as seguintes taxas e deve ser pago à administração fiscal local (Finanças) ou imediatamente antes do acto final de venda:

   a.   Habitação permanente (edifício urbano):

   Preço de compra (€)	Percentagem aplicada	Montante (€) deduzido da %
   < 97,064	0%	0.00
   97,064 – 132,774	2%	1,941.28
   132,774 – 181,034	5%	5,924.50
   181,034 – 301,688	7%	9,545.18
   301,688 – 603,289	8%	12,562.06
   603,289 – 1,050,400	6%	0.00
   > 1,050,400	7.5%	0.00

   Por exemplo, um imóvel adquirido por € 150.000 paga € 1.575,50 em IMT.
   (150.000 x 5% - 5.640,23 = 1.575,50)

   b.   Casa secundária (Edifício urbano):

   Preço de compra (€)	Percentagem aplicada	Montante (€) deduzido da %
   < 97,064	1%	0.00
   97,064 – 132,774	2%	970.64
   132,774 – 181,034	5%	4,953.86
   181,034 – 301,688	7%	8,574.54
   301,688 – 578,598	8%	11,591.42
   578,598 – 1,050,400	6%	0.00
   > 1,050,400	7.5%	0.00

   Por exemplo, um imóvel adquirido por € 150.000 paga € 2.546,14 em IMT.
   (150000 x 5% - 4953.86 = 2546.14)

   c.   Terreno rural:

   É aplicada uma taxa fixa de 5%.

   d.   Outros (tais como propriedade comercial ou terrenos para construção):

   É aplicada uma taxa fixa de 6,5%.

2. Imposto de Selo

   0,8% do preço de compra, a pagar à administração fiscal local (Finanças) imediatamente antes da escritura final de venda.

3. Despesas de notário e taxas de registo predial

   No total, estes ascendem a aproximadamente € 600.

Os documentos necessários

Para comprar um imóvel em Portugal, seja como residente ou não residente, necessitará de um Número de Contribuinte Português que pode ser obtido junto das Finanças local. Terá de fornecer prova da sua identidade e endereço. Este número fiscal será também necessário para abrir uma conta bancária portuguesa e para ligar água, electricidade, telefone, etc.

Os compradores serão obrigados a fornecer, para efeitos de identificação, o:

• Cartão de Cidadão; ou
• passaporte e o numero de contribuinte.

O seu advogado ou solicitador verificará se os documentos de propriedade estão em ordem antes de o aconselhar a prosseguir com a compra. Após a compra, os documentos serão actualizados com os seus dados.

Pode consultar a lista de documentos necessários para a compra de um imóvel na guia de compras.